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Immobilienfonds / Immobilienbeteiligungen

Immobilienfonds sind seit jeher beliebt und klassische Anlageform in Bereich von Steuersparmodellen. Dies gilt auch noch nach Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuch im Jahre 2013, nunmehr als Immobilienfonds in Form von Publikums-AIF (Alternative Investment Fonds). Auch Immobilienfonds bringen jedoch Risiken mit, was man nicht vergessen sollte.

Kanzlei Mutschke

Der Markt im Bereich der geschlossenen Immobilienbeteiligungen

Nach Presseberichten platzierten Emissionshäuser im ersten Halbjahr 2012 ca. 735 Millionen Euro in geschlossene Immobilienfonds. Dies sind noch gut 50 Prozent mehr als zur selben Zeit im Vorjahr. Nach der Finanzkrise lockte das sogenannte Betongold. Auch eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds wird von vielen Anlegern immer noch als eine krisensichere Kapitalanlage angesehen.

Kanzlei Mutschke

Die Hintergründe bei Immobilienbeteiligungen

Mit der Zeichnung eines Immobilienfonds beteiligt man sich direkt als Kommanditist oder über einen Treuhänder  an einer Gesellschaft, die in ein Immobilienprojekt investiert. Dies ist keineswegs mit dem Kauf einer Immobilie vergleichbar. Eigentümer einer Immobilie wird man mit der Zeichnung eines Immobilienfonds nicht selbst, sondern die Gesellschaft, heute in aller Regel eine GmbH & Co. KG. Auch die Mitbestimmungsrechte als Gesellschafter sind stark eingeschränkt.

Ein Immobilienfonds kann unterschiedlich gestaltet werden, denkbar ist insbesondere das Betreibermodell, aber auch eine Gestaltung als Immobilien-Leasingfonds ist möglich. Erworben wird in beiden Varianten ein bebautes oder zu bebauendes Grundstück. Während bei dem Betreibermodell über die Vermietung der Immobilie die Rendite erzielt werden soll, wird bei Immobilien-Leasingfonds versucht, durch Leasingverträge die Risiken des Objekts auf den Leasingnehmer zu übertragen. Häufig wird daher argumentiert, dass die Risiken im Bereich des Immobilien-Leasingfonds geringer seien als bei dem sogenannten Betreibermodell.

Die Risiken von Immobilienbeteiligungen

Im Beratungsgespräch muss deutlich werden, dass alle Arten von geschlossenen Immobilienfonds keine sichere Geldanlage mit hoher Rendite sind. Eine geschlossene Beteiligung ist, unabhängig von dem gewählten Modell, nie als sichere Geldanlage einzustufen. Es droht immer der Totalverlust der Einlage, auch wenn in große Immobilienprojekte investiert wird.

Beispielhaft seien einige spezifische Risiken eines Immobilienfonds erwähnt:

    • fehlende Werthaltigkeit der Immobilie

    • aufgrund überhöhter Grundstückspreise
    • aufgrund großzügiger Service- und sonstiger Nebenkosten
    • aufgrund der Auswahl des Anlageobjekte vor allem nach steuerlichen Gesichtspunkte, nicht aber nicht Wertgesichtspunkten
    • aufgrund fehlender Kenntnis des Marktes (insbesondere bei Auslandsimmobilien)
  • höhere Bau- /Erstellungskosten als prospektiert
  • verspätete Fertigstellung der Immobilie
  • hohe Leerstände, schwierige Vermietbarkeit
  • häufige und kostenträchtige Reparaturen
  • zu optimistisch prognostizierte Mieten
  • Mietgarantie kann mangels Leistungsfähigkeit des Garanten nicht oder nur teilweise realisiert werden
  • ungünstigen Entwicklung der Grundstückspreise und Mieten
  • Weiterveräußerungsrisiko

Diese Aufzählung soll keinesfalls abschließend sein, aber einige typische Risiken einer geschlossenen Immobilienbeteiligung aufzeigen.

Ihre Möglichkeiten

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Haben Sie Fragen im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen im Zusammenhang mit der Zeichnung eines geschlossenen Fonds oder Alternativen Investment Fonds (kurz AIF) oder gesellschaftsrechtlichen Problemkreisen? Erfahren Sie hier mehr über Ihre Möglichkeiten!



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