Geschlossene Fonds: Sanieren ohne zu zahlen?

„Sanieren und zahlen oder ausscheiden und noch mehr zahlen?“ – ausschließlich diese beiden Möglichkeiten schien es für Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds in Form einer GbR bisher zu geben, wenn die Mehrheit der Gesellschafter beschlossen hatte, Geld nachzuschießen. Mit einem im April veröffentlichten Urteil (Az. II ZR 122/09) schränkt der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Grundsatz erheblich ein. „Nach der aktuellen Entscheidung des BGH ist es möglich, dass Anleger – trotz eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses – nicht aus dem Fonds ausgeschlossen werden können“, so Nicole Mutschke, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. „Die praktische Konsequenz ist erheblich, da auch der sogenannte Auseinandersetzungsfehlbetrag, den nicht sanierungswillige Gesellschafter vermeintlich zu zahlen hätten, nicht geltend gemacht werden kann.“

In dem Fall, der der aktuellen BGH-Entscheidung zugrunde liegt, sah der Gesellschaftsvertrag des Fonds vor, dass für eine Kapitalerhöhung ein einstimmiger Beschluss aller Gesellschafter nötig sei. Das Nichterreichen der Einstimmigkeit hat gemäß BGH zur Folge, dass die zustimmenden Gesellschafter berechtigt sind, ihre Einlagen zu erhöhen, während die nicht zustimmenden Gesellschafter eine Verringerung ihres Beteiligungsverhältnisses hinzunehmen haben. Die zahlungsunwilligen Gesellschafter sind dabei nicht aus gesellschaftlicher Treuepflicht verpflichtet, einem Beschluss zuzustimmen, dass ein nicht sanierungswilliger Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet.

Besserstellung für Nichtzahler?

Konkret bedeutet dies, dass – wie der BGH selbst erkennt – unter Umständen eine Besserstellung derjenigen Gesellschafter erfolgt, die nicht an der Kapitalerhöhung teilnehmen. Denn sie werden durch den Beitrag der übrigen Gesellschafter zumindest teilweise von den auf sie entfallenden Gesellschaftsschulden befreit. Darüber hinaus werden sie sogar – wenn auch in geringerer Höhe – an dem Gewinn beteiligt, falls der Fonds Gewinne erwirtschaftet.

Urteil mit Signalwirkung

„Die praktische Bedeutung des Urteils geht weit über dessen Inhalt hinaus. Vor diesem Hintergrund werden Sanierungsbemühungen von Fondsgesellschaften jedenfalls deutlich schwieriger. Denn die Anleger müssen fürchten, dass die Zahlung eines Sanierungsbeitrages sie möglicherweise schlechter stellt, als die Zahlungsverweigerung“, so Rechtsanwältin Nicole Mutschke. „Eine fundierte Beratung wird für Gesellschafter wird im Sanierungsfall immer wichtiger, damit nicht ein weiterer folgenschwerer Fehler zu beklagen ist. Anleger sollten sich daher in jedem Fall an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden.“

Die Kanzlei Mutschke vertritt eine Vielzahl von Anleger, die in geschlossene (Immobilien-) Fonds investiert haben und Ansprüche wegen fehlerhafter Beratung geltend machen. Zudem unterstützen die Anwälte der Fachkanzlei viele Gesellschafter mit Rat und Tat während laufender Sanierungen.