Ob als Eigenheim oder als Kapitalanlage, Immobilien sind immer gefragt. Dies gilt natürlich erst recht in Niedrigzinsphasen und Krisenzeiten. Wie die Fachpresse jedoch aktuell immer wieder berichtet, werden inzwischen Warnungen vor einer Immobilienblase immer lauter.
In unserer täglichen Praxis beraten und vertreten wir gerade im Bereich der selbstgenutzten Immobilien häufig Mandanten in Bezug auf Finanzierungsfragen. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist dabei für viele die immer noch bestehende Möglichkeit des Widerrufs von Darlehensverträgen ein interessantes Thema.
Immer wieder geraten Häuslebauer durch Kredite in erhebliche wirtschaftliche Probleme bis hin zu der Frage, ob eine Verbraucherinsolvenz möglicherweise als einziger Ausweg verbleibt. Immer wieder erleben wir, dass Betroffene immer neue Kredite aufnehmen, um das Immobiliendarlehen tilgen zu können und dabei kaum noch etwas zum Leben bleibt. Warten Sie nicht, bis gar nichts mehr geht! Wir konnten in der Vergangenheit im Rahmen unserer Sanierungsbetreuung häufig sehr erfolgreiche Verhandlungen mit finanzierenden Bank führen, um dieses finanzielle Desaster für die Betroffenen zu beenden. Erfahrungsgemäß gelingt es den Betroffenen selbst leider in den seltensten Fällen, eine zufriedenstellende Regelung mit der finanzierenden Bank aushandeln. Oftmals lassen sich viele erneut von der Bank übervorteilen. Professionelle Hilfe ist daher angebracht. Lesen Sie hierzu unsere weiteren Ausführungen unter unserer Rubrik Sanierungsbetreuung.
Soweit eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird, steht in der Regel eine mögliche Rendite im Vordergrund aller Überlegungen. Auch die Kauf bzw. Verkauf-Situation stellt sich dabei regelmäßig ganz anders dar als bei dem Erwerb eines Eigenheimes. Gerade auf Verkäuferseite sind auch die damit verbundenen Erwartungen anders als bei dem Erwerb eines Eigenheimes.
1Eine unaufgeforderte Kontaktaufnahme oder gar der „Gewinn“ einer Beratung zu einem Immobilienkauf wirkt unseriös und ist es oft auch. Fragen wie „Wollen Sie denn keine Steuern sparen? Haben Sie denn schon eine andere sichere Altersvorsorge? Wollen Sie sich eine solche Gelegenheit entgehen lassen?“ lassen ebenfalls nicht auf einen vertrauenswürdigen Berater schließen.
2 Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten nicht nur die positiven Aspekte angesprochen werden. Eine gute Beratung zeichnet sich dadurch aus, dass auch Risiken und Nachteile erwähnt werden. Wenn Berechnungen zu finanziellen Belastungen erstellt werden, dürfen diese nicht nur das Erwerbjahr mit möglichen Steuervorteilen umfassen, sondern auch die „normalen“ Folgejahre. Wichtig ist auch, dass in diesen Berechnungen auch alle Kosten/ Nachteile berücksichtigt werden, so dass realistische monatliche Belastungen ausgewiesen werden.
3 Der Erwerb der Immobilie im Rahmen eines „Rund-um-Sorglos-Paketes“, welches eine hundertprozentige Finanzierung durch eine Bank bereits beinhaltet, klingt erst einmal gut. In der Vergangenheit war dies aber häufig ein Indiz für überteuerte Immobilien. Wird die Finanzierung „mitverkauft“ und alle Unterlagen auch dazu direkt mitübergeben und wird das Objekt gewissermaßen im Zusammenwirken zwischen Verkäufer, Berater und Bank verkauft, können sich Schadensersatzmöglichkeiten des Käufers ergeben, die ansonsten nicht bestehen würden.
4 Ist eine Besichtigung der Immobilie nicht vorgesehen, wirft auch dies kein gutes Licht auf den Berater.
5 Wird ein erheblicher Zeitdruck bei dem Käufer aufgebaut, spricht dies weder für den Berater bzw. Verkäufer, noch für den Notar. Selbst wenn das Objekt begehrt und ein echtes Schnäppchen ist, sollte dem Käufer zwischen dem ersten Gespräch und dem Unterzeichnen des notariellen Vertrages Zeit gegeben werden, z.B. um den Vertrag vorab durchzusehen.
Zeigt sich nach dem Kauf, dass die versprochenen Mieteinnahmen nicht zu erzielen sind, zusätzliche Instandhaltungskosten etc. anfallen und die monatlichen Ausgaben deutlich höher als prognostiziert sind, können ebenfalls Schadensersatzansprüche bestehen.
Natürlich gelten hier für selbstgenutzte Immobilie andere Kriterien als für Immobilien die als Kapitalanlage erworben wurden. Auch der Wert einer Immobilie als Kapitalanlage hängt natürlich von verschiedenen Kriterien ab. Um sich einen ersten Eindruck über den Wert einer Immobilie zu verschaffen, ist hier die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes durchaus hilfreich.
Soweit der Kaufpreis deutlich über dem 14-fachen der Jahresnettomiete liegt, sollte man hellhörig werden. Je deutlicher der Kaufpreis über dem 14-fachen der Jahresnettomiete liegt, desto mehr kommt eine (sittenwidrige) Überteuerung in Betracht, so dass Schadensersatz- bzw. Rückabwicklungsansprüche des Käufers bestehen können.
Haben Sie Fragen zu möglichen Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie? Sind Sie mit dem Darlehen für Ihre Immobilie finanziell überfordert? Dann sollten Sie uns kurzfristig kontaktieren und mit einem erfahrenen Anwalt die in Ihrer Situation bestehenden Möglichkeiten und strategisch besten Schritte besprechen.