Vermögen & Steuern: Kommt es zur Renaissance der Schrottimmobilie?

Angesichts der Finanzkrise sind Immo­bilien als Wertanlage gefragt wie nie. 63 Prozent der berufstätigen Bundes­bürger halten eine Immobilie für eine besonders sichere Altersabsicherung – so das Ergebnis einer aktuellen Er­hebung der Postbank. Doch es ist nicht alles „Betongold“, was glänzt. Auch skrupellose Geschäftemacher haben den Trend erkannt und verkaufen ah­nungslosen Anlegern minderwertige Immobilien zu überteuerten Preisen. Ausgelöst durch die Finanzkrise zeich­net sich daher eine neue Welle von sogenannten Schrottimmobilien ab.

Was ist eigentlich eine Schrottimmo­bilie? Anders als man meinen könnte, ist damit nicht eine nahezu abbruchrei­fe Immobilie in absolut desolatem Zu­stand gemeint. Der Ausdruck „Schrott­immobilie“ bezeichnet eine Immobilie, die weit über Wert und unter falschen Versprechungen bezüglich der Rendite verkauft wird. Häufig ist es den Objek­ten aber nicht anzusehen, dass es sich im juristischen Sinne um eine Schrottimmobilie handelt.

Woran erkennt man eine Schrottimmo­bilie? Entscheidendes Indiz ist in der Regel natürlich, dass der Kaufpreis deut­lich über dem tatsächlichen Wert der Immobilie lag. Häufig weisen aber be­reits verschiedene Indizien im Vorfeld des Kaufes darauf hin, dass es sich um ein unseriöses Angebot handeln könn­te: Die Käufer werden unaufgefordert angerufen und mit verlockenden Aus­sichten zu einem persönlichen Bera­tungsgespräch überredet. Oft wird auch gleich eine hundertprozentige Finanzie­rung durch eine Bank mit angeboten.

Wann aber ist eine Immobilie sitten­widrig überteuert? – Die Beantwortung dieser Frage ist natürlich gerade für Laien schwierig. Es gibt die verschie­densten Methoden der Wertermittlung. Regelmäßig werden auch in Rechts­streitigkeiten Gutachter eingesetzt, weil auch Richter bei der Beurteilung auf Experten angewiesen sind. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahre 2009 (Az.: V ZR 177/08) sehr hilfreich. Hier hielt der BGH eine sitten­widrige Überteuerung für schlüssig und ausreichend dargelegt, weil die 14­fa­che Jahresnettomiete unter der Hälfte des Kaufpreises lag. Jeder kann daher selbst rechnen, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Soweit der Kaufpreis über dem 14­fachen der Jah­resnettomiete liegt, sollten Betroffene hellhörig werden. Je deutlicher der Kaufpreis über dem 14­fachen der Jah­resnettomiete liegt, desto eher kommt eine sittenwidrige Überteuerung in Betracht.

Gegen wen habe ich Ansprüche, wenn ich tatsächlich eine Schrottimmobilie erworben habe? Für seine fehlerhaften Versprechungen haftet natürlich zu­nächst der Berater beziehungsweise das Unternehmen, für das der Berater aufgetreten ist. Soweit der Kaufpreis sittenwidrig überteuert war, ist der Kaufvertrag sogar unwirksam, sodass auch ein Anspruch gegenüber dem Verkäufer auf Rückzahlung des Kauf­preises besteht. Leider sind Berater und Verkäufer aber in vielen Fällen nicht mehr greifbar und/oder insolvent, sodass es wenig sinnvoll ist, in diese Richtung aktiv zu werden.

Es kann aber auch die finanzierende Bank als Anspruchsgegner in Betracht kommen. Anleger können sich in Fäl­len eines institutionalisierten Zusam­menwirkens der Kredit gebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finan­zierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler oder Verkäufer berufen.

Mein Rat

Wer bereits eine Immobilie gekauft hat und merkt, dass sich die Versprechun­gen des Beraters als falsch erweisen, sollte nicht den Kopf in den Sand ste­cken, sondern prüfen lassen, ob er möglicherweise Ansprüche gegen den Berater, Verkäufer und die finanzieren­de Bank hat. Nicht selten ist es fatal, sich die Situation schön zu reden und auf steigende Mieten zu hoffen. Die Chancen stehen besser, wenn man schnell aktiv wird. Es ist sinnvoll, sich bei Zweifeln direkt an einen Fachan­walt zu wenden und den Einzelfall prüfen zu lassen.

Autorin: Nicole Mutschke